Om en bolig ligger tæt op ad en støjende vej eller en grøn park, har stor indflydelse på boligens værdi. Den betragtning kommer måske ikke som den store overraskelse, men en ny undersøgelse giver for første gang konkret viden om, hvad der får folk til at betale hundredetusindevis af flere kroner for en bolig frem for en anden og kortlægger de former for byliv, der er attraktive for folk at bo tæt op ad.

En af de overraskende konklusioner i undersøgelsen er, at forretninger har så stor betydning for boligernes værdi, og det bliver derfor anbefalet i rapporten, at det perspektiv bliver tænkt mere ind i den fremadrettede byudvikling.

Miljøminister Ida Auken (SF) håber, at den nye viden kan hjælpe kommunalplanerne anno 2013 i den rigtige retning. Hun er nemlig træt af, at borgmestre fra hele landet banker på hendes dør og vil have tilladelse til at flytte butikkerne ud til omfartsvejene omkring byerne i store centre, også selv om det går stik i mod deres egen kommunalplan.

- En af de interessante ting ved denne her undersøgelse var, at den viser, at det, at der ligger butikker tæt på boliger, betyder utroligt meget for boligernes værdi. Det perspektiv skal man tage med, før man som borgmester går ind og ønsker sig et storcenter i udkanten af byen, for der er stor forskel på, om kontorer og butikker er placeret, så de kommer til at bidrage til bylivet, eller om de bliver placeret, så de isoleres, sagde Ida Auken.

Moster skrap
Miljøministern mente, at undersøgelsens resultater på den måde giver vægt til nogle argumenter for restriktioner, som tidligere er blevet oplevet som unødvendige.

- Så slipper jeg for at stå som moster skrap og sige, at det ikke kan ligge derude, fordi jeg er en dårlig person. Nej, det kan det ikke, fordi borgmesteren er i gang med at ødelægge sin egen bymidte, og derfor har vi lavet nogle regler om det, slog hun fast.

Undersøgelsen af bykvalitetens indflydelse på boligernes værdi i Danmark blev i dag præsenteret på Ørestad skole på Amager. Den indeholder bl.a. ti tommelfingerregler for livet i byerne og er lavet af Naturstyrelsen, Region Hovedstaden, to byudviklingsselskaber samt kommuner i hovedstadsområdet og Østjylland i samarbejde med Københavns Universitet.

Professor ved Københavns Universitet Bo Jellesmark Thorsen har stået i spidsen for undersøgelsen, og han pegede på, at resultaterne giver mulighed for at man kan træffe beslutninger om udviklingen af byrum på et langt mere oplyst grundlag.

- Med det her redskab vil man kunne sætte sig ned og tegne konsekvenserne direkte ind på et kort. Det gør det lettere at kommunikere ud, fordi alle kan forholde sig til deres friværdi – eller mangel på samme, sagde han.

Afdelingen for tant og fjas
Bo Jellesmark Thorsen understregede, at selv om undersøgelsen primært har beskæftiget sig med de nære konsekvenser, skal andre effekter ikke glemmes.

- 1. maj i Fælledparken er et eksempel på noget, som skaber værdi langt ud over huspriser og nærmiljøet. Så tommelfingerreglerne er bare en del af det grundlag, der skal til i den dialog, der nu skal i gang, sagde Bo Jellesmark Thorsen.

I Aarhus Kommune planlægger man bl.a. at bygge en letbane, og her giver undersøgelsen en klar indikator på, at det vil være med til at løfte bykvaliteten. Men også i forhold til mere kreative tiltag, kan de hårde tal på effekten bruges til eksempelvis at motivere resten af byrådssalen for en idé, mener Laura Hay (V), som er rådmand for teknik og miljø i Aarhus.

- Da jeg præsenterede ideen om et havnebad for resten af byrådet, kiggede de på mig og tænkte: Hun er da godt nok blevet en dyr dame, og jeg tror også, at de tænkte, at vi bedre kunne betegne vores arealudviklingsafdeling som afdelingen for tant og fjas, sagde hun, og henviste til, at undersøgelsen dokumenterer, at det langt fra er tilfældet

- Derfor tror jeg, at en undersøgelse som den her, kan være med til at kvantificere, hvad der kan betale sig at lave af investeringer. For der er nogle kvaliteter i økonomisk bæredygtighed og det vil der også være i livskvalitet. 

Med udgangspunkt i fire konkrete cases har projektet beregnet udgifter, gevinster og afkast af investeringer i forskellige former for byliv. Beregningerne viser, at boligpriserne er påvirket af bylivet i et kvarter. Eksempelvis kan et attraktivt forretningsliv øge boligers værdi med op til 30 pct., og ligger boligerne tæt på en park, så stiger priserne yderligere 10 pct.